Отличная оценка

Рязанский рынок оценки и экспертизы медленно, но верно восстанавливается после кризиса. И хотя некоторые игроки именуют это развитие «вялотекущим», их услуги останутся востребованными до тех пор, пока существуют товарно-денежные отношения. Дополнительный импульс рынку может обеспечить государство за счет изменения правил игры в сфере госзакупок.

Спрос на услуги оценщиков в прошлом году несколько увеличился, чему способствуют оживление частного и государственного секторов. Потребность предприятий в финансово-кредитных ресурсах остается главным фактором, влияющим на рынок оценки. Кредитная политика банков вынуждает организации обращаться к оценщику (причем в аккредитованную фирму) за определением стоимости своей собственности.

Нужда в оценке чаще всего возникает для определения стоимости залогового имущества, кредитования, а также аренды. Доля оценки в рамках сделок с активами (купля-продажа) составляет куда меньшую часть выручки оценщиков. В рядах наиболее активных клиентов участники рязанского рынка выделяют: коммерческие предприятия, структуры государственного управления, банки и другие организации, где оценка необходима при сделках с активами, для хозяйственной деятельности и управленческой необходимости (при сдаче недвижимости в аренду, продаже непрофильных активов и т.д.), а также для оценки бизнеса и ценных бумаг.

Комплексные решения

Наметившееся оживление спроса на недвижимость в 2011 году позволило компаниям вернуться к реализации замороженных строительных проектов. Такое строительство, как правило, не обходится без смены подрядчиков, заказчиков, инвесторов. Вместе с этим у новых или старых собственников возникает множество вопросов, связанных с определением стоимости незавершенного строительства, стоимости его достройки и обоснования величины кредитного финансирования.

Что касается финансового сектора, то здесь основными потребителями оценки выступают банковские институты. Крупные банки нуждаются в консалтинге по сделкам с проектным финансированием. А такие процессы, как снижение ставок по кредитам, упрощение процедуры рассмотрения заявок, повышение лимитов кредитования, повлекли за собой спрос на оценку рыночной стоимости объектов залогов со стороны юридических лиц. Банки готовы кредитовать, но очень внимательно подходят к рискам. «В этой ситуации роль оценщика серьезно возрастает, – подчеркивает генеральный директор группы компаний «Эксперт-Аудитор» Фарид Тимирзянов. – От него ждут реальной картины, в отличие от докризисных времен, когда в некоторых случаях к оценке подходили формально. Сейчас, если ошибиться в оценке с учетом тех рисков, которые закладывает банк, предприятие может не получить нужного объема средств или они обойдутся ему значительно дороже».

Положительная динамика рынка в 2011 году была обеспечена заказами на оценку недвижимости, бизнеса, земельных участков и зданий коммерческого назначения. «В прошлом году немного вырос спрос на оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности, – отмечает генеральный директор ЗАО «Рязанский региональный центр оценки» Марина Панова. – Интеллектуальные ресурсы, такие как товарные знаки, патенты, технологии, все чаще становятся объектами хозяйственных отношений. Собственники начинают понимать, что оценка нематериальных активов – это способ повышения капитализации компании. Кроме того, при строительстве крупных проектов пользуются спросом комплексные услуги, включающие финансово-техническое консультирование, оценку, строительно-техническую экспертизу и другие».

Эту тенденцию подтверждает Фарид Тимирзянов: «Когда мы работаем с предприятием, то предлагаем ему комплекс услуг. Если, к примеру, проводим аудит у клиента, то, естественно, ему удобно заказать у нас и оценку, и юридический консалтинг, и налоговый». Рязанские компании, уходящие от узкой специализации в оценочной деятельности к комплексным услугам, в скором будущем смогут неплохо повысить число клиентов и свою выручку.

Ноль без копеечки

Несмотря на некоторое оживление экономики и увеличение объема оценочных работ, ситуация с ценами кардинально не меняется. Опрошенные нами эксперты единогласно констатируют продолжение ценовых войн среди оценочных компаний и сохранение высокой конкуренции. Демпинговые цены на услуги оценщиков стали выходить за рамки понимания. Например, в Рязанской области зафиксированы победы в конкурсах на оценку имущества с ценой в 0 рублей!

В оправдание победителей конкурсного отбора, заявляющих демпинговые цены, можно сказать, что оценщиков, готовых оказывать услуги по бросовым ценам, не так уж мало. Среди «демпингистов» сложилась даже своя конкурентная среда, в которой каждый участник, стремясь выиграть конкурс или заполучить клиента, беспредельно снижает цены на услуги. Таким образом, оценочное сообщество разделилось на две непересекающиеся группы: одни оценщики в качестве главного направления работы считают повышение достоверности оценок и качества отчетов. Естественно, это требует соответствующих затрат финансовых и человеческих ресурсов, что приходится компенсировать поддержанием адекватных цен на услуги.

Вторая группа оценщиков также нашла своего заказчика, который в качестве критерия рассматривает только цену услуги. Вообще-то такого экономного клиента можно понять, вот только приобретение оценочных услуг по заниженной цене повышает риски принятия неоптимальных управленческих решений, потенциальные потери от которых могут быть на порядок выше сэкономленной суммы. Участники рынка, относящиеся к первой группе, недоумевают: услуги не могут стоить меньше определенного минимума без потери в качестве. Именно поэтому у крупных игроков рязанского рынка оценки, как уверяет Фарид Тимирзянов, цены приблизительно на одном уровне.

Законные требования

Оценка – это непростой процесс, который включает в себя ряд процедур. Вначале компания, которая занимается оценкой, заключает договор с заказчиком. Затем специалист выезжает на место и осматривает объект, изучает необходимые документы и принимает решение, какие методы и подходы к оценке следует использовать. На основании полученной и обработанной информации составляется отчет об оценке, который обязательно должен соответствовать закону «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки.

Стоимость работы оценщика зависит как от объекта оценки, так и от целевого назначения оценки. Немаловажным фактором является также срок ее выполнения. Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от того, для чего нужен документ, подтверждающий стоимость объекта. Например, если отчет готовится для суда, он будет стоить дороже, чем для нотариальных действий, так как он будет отличаться и по форме. и по содержанию. Также дороже стоит и оценка недвижимости, если банк под ее залог выдает ипотечный кредит: у каждого банка свои требования к отчету об оценке, поэтому их соблюдение требует дополнительного времени. Размеры объекта недвижимости не особо влияют на стоимость оценки (например, количество комнат в квартире или площадь земельного участка), но, тем не менее, чем масштабнее и сложнее объект, тем больше времени и труда требует его оценка.

Оценка объекта незавершенного строительства стоит дороже, поскольку требует применения затратного подхода, то есть это работа со сметной и проектной документацией для расчета затрат, произведенных при строительстве объекта.

Стоимость оценки зависит и от срочности работ. Как правило, квартира оценивается за два-три дня. Если нужно ее оценить за один день, это будет стоить дороже примерно на 50%.

Четыре года назад нормативным требованием к осуществлению оценочной деятельности стало обязательное членство специалиста-оценщика в саморегулируемой организации (СРО). Видимо, законодатель предполагал, что с введением такой меры с рынка уйдут мелкие организации, которые активно опускают цены ниже себестоимости. Но такие ожидания, по мнению его участников, не оправдались. Некоторые из демпингующих временно приостановили свою деятельность или сократили объемы предоставляемых услуг. Кажется, сейчас ситуация выправляется – по крайней мере, количество членов СРО постепенно растет.

В сложившейся ситуации остается рассчитывать на крупнейшего собственника – государство, которое может активизировать развитие рынка оценки своими заказами. Однако интерес госструктур к тщательной оценке справедливой стоимости активов пока что невелик, сетуют оценщики. Главным препятствием по-прежнему остается закон о госзакупках. Работать в условиях, когда оцениваются не репутация и профессионализм, а возможность выполнить работу по минимальной стоимости, далеко не всегда выгодно. Несовершенство вышеупомянутого закона серьезно мешает оценочным компаниям наращивать обороты.

Стенания бизнеса (конечно, не только оценщиков) по поводу закона о госзакупках наконец-то услышала верховная власть. Марина Панова сообщила, что в 2012 году планируются изменения в системе государственных закупок и принятие нового закона, который будет называться «О федеральной контрактной системе». В частности, в законопроекте определена юридическая норма «демпинговая цена предложения». Теперь цена контракта может быть снижена не более чем на 25% от начальной цены, а она, в свою очередь, должна определяться на основании нескольких правовых актов. Также в новом законопроекте указаны дополнительные критерии отбора, которые заказчик вправе использовать: квалификация участников процедур, качество работ, опыт и деловая репутация, что немаловажно, но забывалось под гнетом самой низкой цены предложения.

Названные законодательные инициативы позволяют игрокам рынка оценки надеяться, что вскоре ценовой критерий отбора подрядчика для оказания услуг станет рассматриваться в совокупности с другими факторами, характеризующими качество работ и профессионализм поставщика оценочных услуг.

Экспертная оценка

Смежным с рынком оценочной деятельности выступает рынок экспертизы. До сих пор многие смешивают эти понятия до полной неразберихи. Давайте разберемся с понятиями. Оценка – это определение рыночной или иной стоимости объекта. Соответственно, оценщик – это специалист-аналитик, имеющий диплом о профессиональной переподготовке на право проведения оценки. В свою очередь, экспертиза – это рассмотрение какого-либо вопроса для дачи правового экспертного заключения путем тщательного анализа. Поэтому эксперт – это специалист, обладающий специальными познаниями в области науки, техники, ремесел и искусства.

После того как мы разграничили сферы деятельности оценки и экспертизы, самое время перейти к тенденциям. Значительную долю рязанского рынка занимает автотехническая экспертиза. Ввиду того что в последние три года парк автомобилей региона бурно рос, то все больше требуется оценок после ДТП, при наследовании и других ситуациях, связанных с машинами. Участники рынка отмечают, что по итогам прошлого года число обращений по оценке транспортных средств заметно увеличилось.

«Спрос на строительно-техническую экспертизу даже превышает популярность автотехнической, в частности, по определению качества и объема выполненных строительно-монтажных работ, – утверждает директор Центра независимой потребительской экспертизы Михаил Сазонов. – К примеру, подрядчик закончил объект, а заказчик считает, что работы выполнены некачественно и не в полном объеме. Начинается спор, который продолжается в арбитражном суде, и эксперты-строители определяют качество выполненных строительно-монтажных работ». Кстати, в отличие от рынка оценочной деятельности разброс цен на услуги экспертов в регионе не столь велик.

По мнению опрошенных нами руководителей экспертных организаций, один из главных факторов, которые тормозят развитие рынка, – недостаточная квалификация специалистов. «Закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не предусматривает такого понятия, как базовое образование специалиста-эксперта, но отсутствие у него технического образования часто приводит к некомпетентному заключению, – считает директор ООО «Экспертное объединение «Содействие» Павел Волчков. – Оценщики, которые при определении, к примеру, стоимости ремонта автомобиля руководствуются в полном объеме лишь законом «Об оценочной деятельности» и поверхностно – остальными нормативно-техническими документами, допускают немало ошибок. В связи с этим в судах часто возникают споры о применении той или иной методики.

Это касается не только автотехнической, но и строительно-технической экспертизы, – продолжает наш собеседник. – Если стоит вопрос о том, какой ущерб причинен, например, залитием магазина или склада, то вывод должен быть, конечно же, в рублях: ущерб причинен на такую-то сумму. Но это заключение основывается на компетентном решении эксперта, имеющего строительное образование и экспертно-строительную специальность. Да то же самое составление смет, калькуляции стоимости ремонта помещения – это не что иное, как знание всех нормативно-технических актов».

Желаем знать, что будет

Уверенный прогноз относительно дальнейшего развития рассматриваемой услуги дает Михаил Сазонов: «Оценка и экспертиза всегда была, есть и будет. Раньше у нас считалось, что судиться – это позор. Новые поколения относятся к суду как к цивилизованному способу разрешения споров и конфликтов. Поэтому полагаю, что наш рынок перспективен».

В свою очередь, Марина Панова, руководитель самой старшей в регионе оценочной организации, оценивает будущее рынка так: «Спрос на оценку напрямую зависит от деловой активности в стране. Чем больше выдается кредитов и чем больше проводится сделок по слиянию и поглощению, тем больший объем оценочных услуг требуется. Общий рост экономики и увеличение объема инвестиций в производство, изменения в законодательстве РФ в части государственных закупок и налогообложения приведет к увеличению спроса на оценочные услуги».

Наконец, немалый оптимизм оценочным компаниям придает инициатива государства по изменению налогообложения недвижимого имущества с 2013 года. Оценщики с нетерпением ждут конца 2012 года, когда планируется завершение кадастровой оценки недвижимости и всей подготовительной работы для введения налога на недвижимость. Предполагается, что у оценочных компаний появится много работы по оспариванию кадастровой оценки. Впрочем, до той поры, пока государство будет закупать их услуги, руководствуясь только минимальным уровнем цены, ощутимой отдачи от оценки для целей приватизации или переоценки имущества и недвижимости оценщикам ожидать не приходится.

 Мнения экспертов

Марина Панова, генеральный директор ЗАО «Рязанский региональный центр оценки»

«В 2011 году вырос спрос на инвестиции, и в связи с этим увеличилось количество обращений организаций в банки за кредитованием, что подняло спрос на оценку имущества в целях залога».

Фарид Тимирзянов, генеральный директор группы компаний «Эксперт-Аудитор»

«Если раньше у банков были в основном «свои» оценщики, то сейчас аккредитацию можно получить, не водя тесной дружбы с влиятельными людьми из конкретного банка. Внутреннюю коррупцию банки побеждают, и отношения становятся более прозрачными».

Михаил Сазонов, директор Центра независимой потребительской экспертизы

«В связи с тем, что сейчас очень востребован рынок земли, много заказов на землеустроительные экспертизы. Наше дело – оценить землю, произвести экспертизу и дать заключение по земельным спорам».

Продолжение »